In der Praxis wurden in den letzten 6-7 Jahren wenige Ausbietungsgarantien ausgesprochen, da die Gläubiger nicht befürchten mussten auf ihrer Forderung sitzen zu bleiben. Es gab – zumindest in meinem Einflussbereich – bis Ende 2021 so gut wie keine ZV, die nicht mindestens 100% des Verkehrswertes an Geboten erreicht haben. Es bestand also keine Notwendigkeit einen der o.g. Vereinbarungen mit Interessenten abzuschließen.
Da es mehr und mehr ZV-Termine geben wird, die den Verkehrswert nicht erreichen (siehe Bericht), ist es Zeit sich mit den Garantien/Vereinbarungen mal etwas näher zu beschäftigen. Insbesondere der Nutzen für beide Parteien soll hier aus dem Blickwinkel der Praxis durchleuchtet werden.
.I Die Ausbietungsgarantie
Wird diese Garantie ausgesprochen, verpflichtet sich der Kaufinteressent einen bestimmten Betrag am Tag der Zwangsversteigerung zu bieten. Ist der am Tag der Versteigerung verhindert und kann nicht mitbieten, ist er der Bank dennoch verpflichtet. Wenn also z.B. vereinbart wurde, dass 70% des Verkehrswertes durch ihn geboten werden mussten, und letztendlich wechselt die Immobilie zu nur 60% des Wertes den Eigentümer, so muss der Bank der „Schaden“ ersetzt werden. In diesem Beispiel ist der Schaden die Differenz zwischen 70% und 60% des Verkehrswertes.
Wird jedoch mehr geboten als die 70% muss sich der Kaufinteressent keine Sorgen bzgl. der Bank machen. Es waren dann „bloß“ die Notarkosten auf die entweder er oder die Bank sitzen bleiben. (Derlei verpflichtende Verträge zum Ersteigern einer Immobilie müssen notariell beurkundet werden und verursachen also Kosten; dies ist eine sog. „strenge Ausbietungsgarantie“)
Wenn man dies also nüchtern betrachtet, fragt man sich, was eine Ausbietungsgarantie eigentlich an Nutzen stiften soll. Der Bank nützt sie etwas – so viel steht fest. Aber als Bieter hat man keinen großen Nutzen davon – eher bindet man sich noch ein Risiko ans Bein falls man am Tag der ZV nicht vor Ort sein kann und die Gebote unterhalb der im Vertrag der Ausbietungsgarantie benannte Betrag liegen. Wird man überboten – was in den letzten Jahren sehr wahrscheinlich war – so sitzt man ebenso auf den Notarkosten, falls die Bank diese nicht übernommen hat. (Und welchen Grund gab es für die Banken diese Kosten zu schultern?)
.II Der Ausbietungsvertrag
Obgleich die Begrifflichkeiten ähnlich sind, unterscheidet sich ein Ausbietungsvertrag entscheidend von einem Vertrag einer Ausbietungsgarantie.
Da hier von keiner Garantie die Rede ist, entspricht der Ausbietungsvertrag einer einfachen Vereinbarung zwischen Bank und Kaufinteressenten. Es besteht keine Pflicht zum Bieten und somit ist auch kein Gang zum Notar notwendig.
Auch hier stellt sich die Frage des Nutzens. Das Blatt Papier nützt weder der Bank, noch dem Kaufinteresenten etwas.
.III Schlussworte
Wie man sicherlich aus dem Kontext dieses Textes entnehmen kann, halte ich persönlich von derlei Ausbietungsgarantien wenig bis gar nichts. Der Nutzen ist einseitig auf Seiten der Gläubiger gegeben. Als Bietinteressent hat man nichts davon außer Risiken und Kosten:
- in Zeiten hoher Gebote bekommt man das Grundstück nicht und
- in Zeiten niedriger Gebote muss man eine Mindestsumme bieten, die der Bank recht ist. Ob sich damit Schnäppchen machen lassen, möge jeder selbst für sich beurteilen.
Die Gläubiger versuchen einem Kaufinteressenten den Abschluss einer solchen Ausbietungsgarantie dadurch schmackhaft zu machen, dass man im Hause eine günstige Baufinanzierung erhält. Die Erfahrung zeigt, dass der ganze Aufwand im Vorfeld selten den Ausspruch der Ausbietungsgarantie rechtfertig. Sicher lässt sich das Risiko minimieren am Tag der ZV verhindert zu sein (z.B. durch Vertretungsregelungen in der Notarurkunde), aber ganz ehrlich: solange Sie kein professioneller Immobilienaufkäufer sind, der jährlich 20-30 ZV-Termine besucht, lohnt es nicht.
