Die Zwangsverwaltung in den Augen des Hausbesitzers

Inhaltsverzeichnis:

  1. Der Unterschied zwischen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
  2. Der Antrag auf Zwangsverwaltung
  3. Beginn der Zwangsverwaltung
  4. Die Zahlungsverpflichtung Ihrer Mieter in der Zwangsverwaltung
  5. Sie haben ein Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgeding und hoffen, dass der Zwangsverwalter Ihnen nichts anhaben kann?

Die Zwangsverwaltung ist für die Betroffenen ein Buch mit sieben Siegeln. Oft macht es den Anschein, als wenn ein Zwangsverwalter außerhalb von Recht und Gesetz tätig ist. Viele seiner Handlungen werden als unfair empfunden. Doch was ist die rechtliche Basis für sein Handeln und gibt es etwas, was Sie dagegen tun können? Dieser Artikel ist der Anfang einer Artikelserie über die Zwangsverwaltung und gibt einen schnellen Überblick, was auf die Betroffenen zukommt. Die feinen Details werden dann von Artikel zu Artikel ausgearbeitet.

Der Unterschied zwischen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung

Während in der Zwangsversteigerung Ihre Bank die Begleichung der Schuld aus dem Verkauf Ihres Grundstückes sucht, verfolgt sie mit dem Antrag auf Zwangsverwaltung das Ziel mit dem Vermietungspotential Ihrer Immobilie an das geschuldete Geld zu bekommen.

Wichtig für Sie als Eigentümer: der Zwangsverwalter hat kein Recht, über Ihr Grundstück zu verfügen. Sie können also z.B. ohne die Zustimmung des Zwangsverwalters Ihre Immobilie verkaufen.

Allerdings wird Ihnen die Verwaltung und die Nutzung des Grundstücks entzogen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie ausziehen müssen, sobald die Zwangsverwaltung beginnt. Das bedeutet, dass Sie nicht mehr frei entscheiden dürfen, ob und an wen Sie eine Wohnung vermieten und wie hoch die Miete sein soll und so weiter.

Das größte Ärgernis aber ist der Umstand, dass die Mieten zukünftig in die Taschen des Zwangsverwalters fließen. Für viele Familien stellen die Mieteinnahmen einen wichtigen Bestandteil zur Deckung der Lebenshaltungskosten dar. Mit diesem Loch in der Kasse muss der Gürtel nun deutlich enger geschnallt werden.

Doch gerade weil der Zwangsverwalter die Verwaltung des Grundstücks übernommen hat, kommen auf ihn auch Pflichten zu, die für Sie hilfreich sein können.

Ein Zwangsverwalter hat dafür Sorge zu tragen, dass die beschlagnahmte Immobilie in einem guten Zustand erhalten bleibt. Wenn der aktuelle Zustand Ihrer Immobilie in keinem guten Zustand ist, muss der Zwangsverwalter diesen Zustand beseitigen, sofern Sie das beantragen.

Sie können also den Zwangsverwalter als Ihren Vermieter ansehen. Er ist dafür zuständig, dass Ihr Objekt in Schuss gehalten wird und ist der erste Ansprechpartner, wenn es darum geht, Schäden zu beheben.

Was auf der einen Seite ganz nett klingt, bedeutet auf der anderen Seite, dass gegen Sie gerichtliche Maßnahmen verhängt werden können, wenn Sie Ihre Immobilie mutwillig zerstören oder verwahrlosen lassen.

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Der Antrag auf Zwangsverwaltung

Ein Zwangsverwalter wird nur auf Antrag Ihrer Bank oder eines anderen Gläubigers angeordnet. Zuständig für die Durchführung der Zwangsverwaltung ist grundsätzlich das Amtsgericht in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Somit ist auch sehr häufig der selbe Rechtspfleger dafür zuständig, wie bei Ihrem Zwangsversteigerungsverfahren.

Der Antrag auf die Zwangsverwaltung hat, ähnlich wie bei der Zwangsversteigerung, zwei Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen.

  • Es muss ein vollstreckbarer Titel vorliegen.
  • Sie müssen laut Grundbuchamt der Besitzer des Grundstücks sein.

Das Amtsgericht prüft diese beiden Voraussetzungen und leitet die Zwangsverwaltung ein, sobald es dem Antrag stattgegeben hat.

Beginn der Zwangsverwaltung

Das Gericht stellt einen Beschluss zu, indem die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Gleichzeitig wird das Grundbuchamt benachrichtigt und die Zwangsverwaltung wird darin eingetragen. Damit gilt das Grundstück als beschlagnahmt und der Zwangsverwalter kann mit seiner Arbeit beginnen.

Er wird sich also zuerst bei Ihnen vorstellen und das Grundstück besichtigen wollen. Auch wenn Sie niemand dazu zwingen kann, sollten Sie ihm Zutritt gewähren. Ein gutes Verhältnis zu dem Zwangsverwalter kann im späteren Verfahrensverlauf noch hilfreich sein. Der Zwangsverwalter wird nach Mietverträgen und Kautionen fragen. Denn für ihn gilt: wenn er nun als neuer Vermieter die Mieten einzieht, muss er auch für die Kaution der Mieter gerade stehen.

Da vermutlich die Kaution der Mieter für andere Rechnungen verwendet wurde, muss das letztendlich Ihre Bank bezahlen, sobald Ihre Mieter ausziehen und die Kaution zurückhaben wollen.

Die Zahlungsverpflichtung Ihrer Mieter in der Zwangsverwaltung

Ihre Mieter müssen akzeptieren, dass nur noch die Mietzahlung an den Zwangsverwalter gültig ist. Es ist völlig gleichgültig, ob Sie Ihre Mieten abgetreten oder verpfändet haben. Und nach einem deutlichen Brief des Zwangsverwalters werden Ihre Mieter die Miete auch dorthin überweisen, versprochen. Somit werden Sie ein Problem mit dem Gläubiger bekommen, dem Sie, vielleicht zur Absicherung eines anderen Darlehens, die Mieten ursprünglich abgetreten haben. Der Zwangsverwalter geht all diesen anderen Gläubigern vor. Einen tollen Beitrag für die Auswirkungen auf Mieter finden Sie auch bei der Berliner Mieter Gemeinschaft.

Sie haben ein Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgeding und hoffen, dass der Zwangsverwalter Ihnen nichts anhaben kann?

Häufig sind die Besitzer von einem Wohnrecht, einem Nießbrauch oder einem Leibgeding der festen Überzeugung, dass sie die Forderungen eines Zwangsverwalters ignorieren können. Denn dieser “fremde Mensch” meldet sich plötzlich und verlangt eine Miete für das Wohnquartier, was all die Jahre kostenlos war.

Die Ablehnung ist nachvollziehbar, denn diese Rechte besagen ja, dass der Bezieher ein Recht darauf hat, das Objekt zu bewohnen oder sogar zu vermieten.

Sehr häufig finde ich diese Konstellation bei Mehrgenerationenhäusern vor. Da wurde Oma und Opa ein Wohnungsrecht dafür eingeräumt, dass bei dem Kauf des Hauses ein großer Teil des Kaufpreises aus deren Geldbeutel geflossen ist.

Umso ärgerlicher ist es nun, wenn Oma und Opa plötzlich dazu gezwungen werden, Miete zu zahlen. Je nach Konstellation im Grundbuch ist es absolut nutzlos dem Zwangsverwalter die Miete zu verweigern: er hat sogar das Recht, bei einem Ausbleiben der geforderten Miete, die Wohnung von Opa und Oma räumen zu lassen!

Und zwar aus diesem Grund: die Bank hat das Geld der beiden Senioren sicherlich gerne genommen und dafür einen günstigeren Zins auf das Darlehen eingeräumt. Doch bei dem Eintrag der Grundschulden in das Grundbuch hat die Bank über das Vertragswerk dafür gesorgt, dass das Wohnrecht einen Schritt hinter diese Grundschuld treten musste. Dies ist mit einem Blick in das Grundbuch relativ leicht zu überprüfen. Ebenso können man das in dem Darlehensvertrag bzw. im Kaufvertrag nachlesen.

Damit hat die Bank durch den Zwangsverwalter die Handhabe beide Senioren, trotz eines grundbuchlich abgesicherten Wohnrechtes, mit einer Miete zu belasten und gegebenenfalls vor die Türe zu setzen, wenn man sich weigert diese auch zu bezahlen.

Das bedeutet nicht, dass Oma und Opa schutzlos sind. Doch müssen solche Vorkehrungen im Grunde schon zum Zeitpunkt des Hauskaufes bedacht werden. In meinem Emailnewsletter werde ich auf die Auswirkung eingehen, die eine Mietvorauszahlung oder eine gewerbliche Zwischenvermietung mit sich bringen. Denn dadurch wird die offenbar “leichte” Sache für einen Zwangsverwalter nicht mehr so leicht.