Der größte Fehler in der Teilungsversteigerung: nur die Hälfte zahlen
In den nunmehr 10 Jahren in denen ich mich mit Zwangsversteigerungen und Teilungsversteigerungen beschäftige, wurde ein Fehler bei der Vorbereitung für das Ersteigern der eigenen Immobilie häufig gemacht: man zahlt nur die Hälfte des Meistgebotes, bzw. man beantragt nur die Hälfte des Meistgebotes als Kredit. Der Gedanke dahinter: „mir gehört ja bereits die Hälfte“.
Es ist zwar richtig, dass Ihnen bereits die Hälfte der Immobilie gehört (der Regelfall wenn Sie mit Ihrem Ex-Partner gemeinsam eine Immobilie kaufen), allerdings ändert das nichts daran, dass Sie exakt den Betrag, den Sie vor Gericht geboten haben, auch dorthin überweisen müssen. Erst das Gericht stellt dann im Verteilungstermin fest, dass der Versteigerungserlös jedem Eigentümer aus Abteilung I. des Grundbuches in der Höhe seines Anteils zugewiesen wird. Bis dahin müssen Sie den Gesamtbetrag zahlen, oder Sie bekommen noch größere Probleme als zuvor.
Sprich: Sie zahlen den vollen Bietpreis, um am Ende die Hälfte wieder zurück zu bekommen. Das kann gut – oder schlecht für Sie sein. Gut ist es, weil Sie den Vorteil gegenüber jedem anderem Bieter im Gerichtssaal haben. Sie können jeden überbieten. Schlecht ist es, wenn Sie Ihrem Expartner keinen Euro davon gönnen wollen. Denn umso mehr Sie alle anderen im Gericht ausstechen umso höher wird der Anteil von Ihrem Expartner anwachsen.
Insofern benötigen Sie also die richtige Bank an Ihrer Seite, um bei der Teilungsversteigerung mitbieten zu können. Eine Bank, die das Prinzip der Teilungsversteigerung versteht. Denn es ist schon ein Problem, wenn Ihre Kreditwürdigkeit beispielsweise nur für 300.000€ reicht, Sie aber 540.000€ bieten mussten, um Ihr Haus selbst zu ersteigern. Ihre Bank muss da schon einige interne Hürden überwinden. Es ist zwar klar, dass Ihnen ja die Hälfte des Hauses bereits gehört, aber es genügt nur eine Klage gegen den Teilungsplan Ihres Expartners und das Geld wird lange Zeit bei Gericht liegen – und sowohl die Bank als auch Sie haben dann ein Problem.
Der größte Irrtum: die Bank lässt Sie aus dem Kreditvertrag und belastet nur den Expartner
Es könnte so einfach sein – Sie einigen sich mit dem Expartner auf folgenden Ablauf: Sie bleiben im Haus wohnen, bezahlen keine Miete an den Expartner (bzw. Nutzungsentschädigung) und dafür übernehmen Sie die Raten bei der Bank in voller Höhe.
Das Problem bei diesem Weg ist, dass Ihr Expartner Ihnen für viele Jahre dahingehend vertrauen muss, dass Sie die Raten auch zuverlässig zahlen.
Denn ich habe es in den 10 Jahren kein einziges Mal (!) erlebt, dass der andere Partner aus der Haftung des Kreditvertrags entlassen worden wäre.
Sprich: kommen Sie irgendwann in der Zukunft mit den Raten in Verzug, klopft die Bank auch beim Expartner an und droht mit Gehalts/Kontopfändung.
Und schneller als Sie um Entschuldigung bitten können, wird der Expartner die Teilungsversteigerung beantragen, um aus der Nummer rauszukommen. Der Bank kann es gleichgültig sein, denn sie wird nahezu immer bezahlt (mehr im vorletzten Abschnitt dieses Artikels).
Wenn Sie sich also einen Gefallen tun wollen, sollten Sie eine endgültige Lösung suchen. Ihr Expartner würde von jedem Problem Kenntnis erlangen, dass Sie in Zukunft haben, weil es dann auch zu seinem Problem wird. Und ich unterstelle mal, dass sich das niemand von Ihnen wünscht.
Der richtige Zeitpunkt für Gespräche mit dem Expartner
In der Regel lässt sich die Zwangsversteigerung dadurch beheben, dass Sie Ihrem Expartner ein Kaufpreisangebot unterbreiten. Dabei haben Sie bis zur Erstellung des gerichtlichen Gutachtens das Problem, dass Ihr Expartner – genauso wenig wie Sie – keine Anhaltspunkte dafür haben kann, wie viel die Immobilie wert ist.
Insbesondere wenn der Zugewinnausgleich noch nicht endgültig geregelt ist, würden Sie, zurecht, auf Granit beißen. Man kann nichts verhandeln, wenn man den Wert des Handelsgutes nicht kennt. Und ganz ehrlich: weder würden Sie Ihrem Expartner vertrauen, wenn er sagt das Haus sei 400.000€ wert, noch würde er Ihnen trauen, wenn Sie sagen, dass es aber nur 350.000€ wert sei.
Insofern gibt es im Grunde nur zwei Lösungen: Sie lassen die ZV soweit gedeihen, bis das Gerichtsgutachten fertig ist, oder Sie beauftragen selbst einen Sachverständigen (melden Sie sich bei mir!) und lassen den Wert vorab ermitteln und ersparen sich eine Menge an Gerichtsgebühren.
Sie bieten anschließend den hälftigen Betrag des Gutachtens und sofern Ihr Expartner es ehrlich mit Ihnen meint, und keine anderen Pläne hat, können Sie dem ZV-Termin entgehen und alles in trockene Tücher bringen. In diesem Fall haben Sie natürlich deutlich (!) weniger Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen als wenn Sie durch die ZV müssten. Auch Banken wollen Planungssicherheit.
Der größte Vorteil in der Teilungsversteigerung: die Bank wird immer bezahlt
Ich spreche hier vom Regelfall: Sie waren gemeinsam mit dem Expartner bei der Bank und haben damals für das Haus gemeinsam einen Kredit aufgenommen. In diesem Fall bekommt Ihre Bank immer das Geld bei einer Teilungsversteigerung, sofern ein Gebot abgegeben wird und dieses nicht gegen die Versteigerungsbedingungen verstößt.
Die Grundschuld der Bank wäre ein sogenanntes bestehen bleibendes Recht und wird vom Meistbietenden dann übernommen. Er erhält also kein sauberes Grundbuch, sondern im Grundbuch stünde die große Grundschuld auch nach der Versteigerung noch drin. Mit allen Folgen.
Das Problem hierbei: das ist den wenigsten Banken bewusst. Sie müssen schon einen erfahrenen Sachbearbeiter haben, damit die Bank nicht noch zusätzlich eine Lawine lostritt und ihrerseits die Zwangsversteigerung beantragt. Denn solange „nur“ die Teilungsversteigerung beantragt ist, kratzt das noch nicht an Ihrer Bonität.
Macht die Bank aber zusätzlich noch mit im ZV-Verfahren sind somit zuvor die Kredite gekündigt und damit Ihre Schufa zerstört worden. Dann wird’s schwer bis unmöglich mit einem Darlehen.
Die richtige Strategie: so verhindern Sie das Ihr Expartner das Haus ersteigert
In einer Teilungsversteigerung haben Sie einige Vorteile, aber auch einige Nachteile, die es gegeneinander abzuwägen gilt. Sofern Ihr Expartner einer Lösung vor der Versteigerung entgegen steht, bleibt nur noch der Gang ins Gericht mit dem Ziel das Meistgebot abzugeben und den Expartner ein für alle Mal aus dem Grundbuch zu verbannen.
Nun liegt es in der Natur der Sache, dass der Expartner exakt das selbe Ziel haben kann. In der Regel kann jedoch eine der beiden Seiten einen Vorteil erlangen, um zu verhindern, dass die andere Seite das Haus bekommt. Dafür benötigen Sie allerdings etwas Vorlaufzeit und – die richtige Ausgangsposition. Diese ist häufig erreichbar, wenn Kinder in Ihrem Haushalt leben und über den Unterhalt gestritten wird. Schreiben Sie mich an (jb@zwangsversteigerungs-ratgeber.de) und schildern mir Ihren Fall.
Die richtige Finanzierung der Teilungsversteigerung
In der Regel haben Sie, so ungerecht es auch ist, einen gehörigen Nachteil bei der Baufinanzierung, wenn Sie Ihre Immobilie ersteigern. Für die Bank gilt: Meistgebot = Verkehrswert der Immobilie. Der Bank ist es also – zunächst einmal – gleichgültig, dass Ihnen bereits die Hälfte der Immobilie gehört und Sie im Grunde genommen einen Anspruch auf den niedrigsten Zins haben, den Sie so in den üblichen Vergleichsportalen vorfinden.
Denn zunächst müssen Sie ja den vollen Preis aus Ihrem Meistgebot bezahlen. Sie benötigen also schon einen Kredit in voller Höhe. Und erst nachdem die Verteilung durchgeführt wurde, und niemand dem Teilungsplan widersprochen hat, erhalten Sie das Geld zurück.
Haben Sie eine herausragend gute Bonität, ein kräftiges Einkommen und sonst keine Leichen im Keller, bietet sich im Grunde eine variable Finanzierung an. Denn direkt nachdem Sie Ihr Geld aus der ZV zurückerhalten haben, können Sie die Finanzierung anpassen und einen angemessenen Zins in Anspruch nehmen, da Sie nur noch eine 50%-ige Beleihung benötigen anstatt 100%.
Im Regelfall schaut es aber nicht so rosig aus und Sie kommen an einer Zinsbindung mit all seinen Folgen nicht vorbei. Sprich: selbst wenn Sie das Geld aus der Versteigerung zurückerhalten, würden Sie eine Entschädigung an die Bank zahlen müssen.
Obendrein lautet die Zinsbindung auf eine 100%-Finanzierung mit „miesem“ Zins. Das fällt derzeit nicht wirklich auf, da wir historische niedrige Zinssätze haben. Aber auch in 20 Jahren wird es Teilungsversteigerungen geben und dann sieht das Ganze anders aus.
Kurzum: ich arbeite mit einer Vielzahl an erfahrenen Bankern zusammen, die Ihnen die passende Finanzierung verschaffen, gepaart mit der ZV-Erfahrung, die ich mitbringe.
Kontaktieren Sie mich einfach per Mail.
