Die Teilungsversteigerung (präziser: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft) ist ein für viele Gerichte und Betroffene weitgehend unbequemer Teilbereich der Zwangsversteigerungen.
Bei einer Teilungsversteigerung werden Sie nicht aufgrund unbezahlter Schulden versteigert, sondern weil einer der Miteigentümer die Immobilie zu Geld machen will (muss).
Die häufigsten Anwendungsfälle der Teilungsversteigerung betreffen Streitigkeiten zwischen Geschwistern, Erben oder Ehepaaren. Dabei sind es weniger die Miteigentümer selbst, als die von jenen beauftragten Rechtsanwälten, die den Schritt zur Aufhebung der Gemeinschaft empfehlen.
Jeder Miteigentümer hat jederzeit das Recht die Zwangsversteigerung zu beantragen – es genügt, dass er als Miteigentümer identifiziert werden kann, um die Teilungsversteigerung anordnen zu lassen.
Das bedeutet im Umkehrschluss auch, dass Sie jederzeit und ohne Vorwarnung versteigert werden können, sofern Sie nicht alleine in Abteilung I. des Grundbuches stehen.
Gründe für eine Teilungsversteigerung
Teilungsversteigerung
Die Gründe, die eine Teilungsversteigerung hervorrufen, sind so vielschichtig, wie wir Menschen selbst. In den nunmehr 15 Jahren, die ich mit Zwangsversteigerungen zu tun habe, kristallisieren sich verletzte Gefühle, Betrugsabsichten und falsche Vorstellungen am Wert einer Immobilie als Auslöser einer Teilungsversteigerung heraus.
Ein gutes und zugleich häufig erlebtes Beispiel:
Ein Ehepaar trennt sich und beide haben keine Ahnung welchen Wert die ursprünglich gemeinschaftlich bewohnte Familie hat. Der in der Immobilie zurückgebliebene Ehepartner erkundigt sich bei Maklern und erhält einen recht vernünftigen Marktwert genannt.
Die Kommunikation zwischen beiden Ehepartnern ist schwierig, da sich der andere, nicht mehr in der Immobilie wohnende Ehepartner anwaltlich vertreten lässt.
Nun liegt es in der Natur der Sache, dass Fachanwälte für Familienrecht (die man bei Scheidungen zu Rate ziehen sollte) keine Kompetenzen zur Immobilienbewertung mitbringen. Sie müssen vorbehaltlos den Preis glauben und einfordern, der ihnen durch den Auftraggeber mitgeteilt wurde.
Und so beginnt der Lauf, der zur Teilungsversteigerung führt. Der andere Ehepartner blickt ungläubig auf die Forderung, die er durch die Anwälte zugestellt bekommen hat. Der angesetzte Wert für die Immobilie übersteigt das, was ihm die Makler benannt haben um ein Vielfaches.
Alle Versuche über die Rechtsanwälte den ehemals geliebten Ehepartner davon zu überzeugen, dass der geforderte Preis keinesfalls realistisch ist, schlagen fehl.
Es hatte ja schließlich seinen Grund, der zum Scheitern der Ehe geführt hat. Verlorenes Vertrauen ist einer davon.
Die Teilungsversteigerung im Vergleich zur Vollstreckungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung unterliegt denselben Regeln wie eine normale Vollstreckungsversteigerung. Das bedeutet, dass Sie sowohl zur Anordnung des Verfahrens Gegenargumente vortragen können, sowie durch einen Vollstreckungsschutzantrag zu nahezu jedem Zeitpunkt des Verfahrens.
Auch die gerichtliche Bewertung Ihrer Immobilie wird exakt so durchgeführt, wie bei einer normalen Versteigerung. Das bedeutet auch, dass Sie sehr viel Zeit gewinnen können, wenn Sie insbesondere beim Gutachten gut argumentieren.
Einen gravierenden Unterschied gibt es: die Bestimmung des geringsten Gebots gestaltet sich als anspruchsvoll und ist somit ein gern überprüfter Ansatzpunkt, um den Verlust der Immobilie durch den Nachweis einer fehlerhaften Berechnung in letzter Minute in Form einer Zuschlagsbeschwerde abzuwenden.
Bei mehr als zwei Miteigentümern können sich auch sehr interessante taktische Optionen bieten, sofern man sich zusammenschließt und gegen einen anderen Miteigentümer verbündet.
Teilungsversteigerung durch den Insolvenzverwalter
Je nachdem, wie das Grundbuch aussieht, ist die Teilungsversteigerung eine gern vorgenommene Vorgehensweise eines Insolvenzverwalters. Dabei übernimmt er das Recht des Insolvenzlers die Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) beantragen zu können.
Dieses Recht übt dann der Insolvenzverwalter aus und bezweckt damit die Hälfte des überbleibenden Versteigerungserlöses an die Insolvenzgläubiger auszuschütten.
Insbesondere weil Insolvenzverwalter auch noch andere Möglichkeiten zur Versteigerung haben, ist bei gleichzeitiger Insolvenz aller Miteigentümer ganz genau darauf zu achten, aus welchem Recht der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung anordnen lässt. Denn wie etwas weiter oben geschildert: die Berechnung des geringsten Gebots unterscheidet sich maßgeblich von den Vorschriften bei einer Vollstreckungsversteigerung.
ZVR: unsere Artikelserie zur Teilungsversteigerung
Seit nunmehr 4 Jahren ist der Zwangsversteigerungs-Ratgeber eine wichtige Anlaufquelle für Betroffene. Sehr häufig wurde nach Artikel, speziell für Teilungsversteigerungen gefragt.
Mindestens 3 weitere Artikel sind nun für Sie als meine Leser vorgesehen:
Artikel 2: Anträge in der Teilungsversteigerung (verhindern)
Artikel 3: Das Gutachten in der Teilungsversteigerung
Artikel 4: Finanzierung in der Teilungsversteigerung
Artikel 5: Strategien in der Teilungsversteigerung (voraussichtlich nicht ohne Anmeldung lesbar)
Schlussworte: Erste Empfehlung an Betroffene einer Teilungsversteigerung
Langjährige Leser meiner Artikel und Ratgeber kennen mein Credo: „verlassen Sie sich nicht auf Ihr Recht, sondern auf Ihr Portemonnaie“.
Insbesondere weil dem Gericht bei der Teilungsversteigerung so viele Fehler unterlaufen können, sollten Sie sich nicht darauf ausruhen oder gar damit rechnen. Am Ende werden Sie dennoch Geld in die Hand nehmen müssen, um zu obsiegen. Das Recht auf Ihrer Seite ist gut, um benötigte Zeit zu gewinnen (je nach Strategie), aber nicht um darauf zu hoffen, dass die Immobilie nie versteigert werden wird.
