(S)eine Immobilie selbst zu ersteigern, ist in Zeiten fallender Immobilienpreise wieder eine attraktive Option zur Rettung seines Eigenheimes oder generell als Immobilienkäufer.
Die Artikelserie „Immobilie selbst ersteigern“ wirft aus fünf Perspektiven den Blick auf die Abläufe, häufige Fehler und insbesondere der Problematik mit der Finanzierung:
- Immobilie selbst ersteigern, als Schuldner
- Immobilie selbst ersteigern, als Bank
- Immobilie selbst ersteigern, als Alternative zum klassischen Hauskauf
- Immobilie selbst ersteigern, als Miteigentümer (Expartner)
- Immobilie selbst ersteigern, als Miteigentümer (Erbe)
Ich behandle fünf völlig verschiedene Zielgruppen, die letztendlich nur das eine Ziel eint: die Immobilie zu ersteigern. Im Übrigen sind die fünf Zielgruppen konträr in Bezug auf Kapitalausstattung, rechtliche Möglichkeiten als Meistbietender aus dem Saal zu gehen, sowie den Risiken.
Weshalb sollte man sich als Mitbieter Gedanken machen?
Vor dem Gericht sind nicht alle gleich. Generell ist es so, dass die Verfahrensbeteiligten gem. §9 ZVG mehr Kontrolle über den Termin ausüben können als Dritte, die anstatt ein Haus zu kaufen/zu bauen, als Mitbieter auftreten. Mehr Kontrolle bedeutet auch Einfluss darauf, wer am Ende des Tages als potentieller Eigentümer der versteigerten Immobilie den Saal verlässt.
Dabei muss man unterscheiden, ob man sich in einer klassischen Zwangsversteigerung befindet, oder ob man an einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) teilnimmt. Denn danach bestimmt sich, wer alles in den Kreis der Beteiligten gehört. Banken z.B. sind bei Teilungsversteigerungen selten zu finden – also als Anwesende im Saal. Hier wird man eher Zuschauer eines emotionalen Scharmützels zwischen Erben oder Geschiedenen.
Bei der Vollstreckungsversteigerung hingegen, kann man mit einem Banker vor die Gerichtstüre gehen und über einen zuschlagfähigen Preis verhandeln.
Weshalb sind die Chancen auf das Meistgebot so ungleich verteilt?
Müsste ich eine Rangliste erstellen, wer in einem Versteigerungsverfahren die meiste Kontrolle ausübt und somit – indirekt – auch denjenigen bestimmt, der als „Sieger“ den Saal verlässt, so sähe diese so aus:
Platz 1 mit besten Chancen teilen sich die Bank, sowie der Miteigentümer einer Teilungsversteigerung, der mehr Kapital/Bonität mitbringt.
Platz 2 gehört den Miteigentümern einer Teilungsversteigerung mit weniger Kapital als die anderen Miteigentümer
Platz 3 gehört dem klassischen Teilnehmer an einer Versteigerung – also jedem Dritten
Platz 4 gehört den Schuldnern im Rahmen einer VollstreckungsversteigerungLangjährige Leser meiner Ratgeber und Artikel kennen sowohl die Möglichkeiten für Schuldner, als auch für Miteigentümer einer Teilungsversteigerung. Insofern werde ich bei diesen Artikeln Querverweise auf bereits bestehende Onlineartikel, oder meine Bücher geben.Banken und Dritte, die an der Versteigerung teilnehmen werden in diesem Rahmen erstmals behandelt. Betroffenen einer Versteigerung empfehle ich auch diese Artikel zu lesen, um einen Blick auf die Möglichkeiten ebenjener zu erhalten.Letztendlich ist es – eigentlich – simpel.
Der Bieter / die Bieterin mit dem meisten Kapital geht mit größter Wahrscheinlichkeit als neuer Eigentümer nach Hause. Es sind nunmehr die juristischen Finessen, die einen Bieter im Versteigerungsverfahren verzweifeln lassen.
Vor gar nicht so langer Zeit gab es einen Artikel in den Zeitungen über eine Familie, die das neu gebaute Haus wieder abreißen muss, weil nach vielen Jahren der ursprüngliche Eigentümer vor Gericht obsiegt hat. Das geschah lange Zeit nachdem das Versteigerungsverfahren bereits abgeschlossen war. Zumindest ist das meine Vermutung, denn niemand erhält eine Finanzierung für den Bau eines Hauses ohne das ein Grundstück im juristischen Eigentum steht. (Ausnahme Erbpacht)
Das es dazu kommt, dass man aus dem frisch erworbenen Haus wieder ausziehen muss, ist extrem selten. Eigentlich kaum der Rede wert – aber eben gut für die Presse.Denn obwohl man das Meistgebot abgegeben hat, hat man zunächst einmal nur eine vorübergehende Gewissheit. In den §§95-104 ZVG finden sich die Vorschriften über die Beschwerde gegen den Zuschlag (gegen denjenigen, der das Meistgebot abgegeben hat).Das wird letztendlich vor dem Landgericht ausgetragen und wenn das LG sagt, dass der Zuschlag Bestand hat, dann ist man auch „sicher“ und kann das Grundstück/die Immobilie benutzen/verwerten.
Was muss man beachten, wenn man die Immobilie selbst ersteigert?
Für Dritte scheint der Ablauf recht einfach: mitbieten, gewinnen und bezahlen. Hier ist das große Thema die Frage der Zeit. Zwischen Abgabe des Meistgebots und dem letztendlichen Zahltag können 6 Wochen oder viele Monate vergehen. Mit sämtlichen Auswirkungen auf das eingesetzte Kapital. Zahlt man „Cash“ (also ohne Kreditaufnahme), stellt das kein Problem dar. Zahlt man per Kredit beginnen die Kosten zu laufen und man hat die Wahl zwischen Pest (4% Verzinsung des Bargebotes) und Cholera (Bereitstellungsprovisionen oder gar schon Beginn des Zahlungslaufes des Kredites).
Selbst Banken könnten eigene Gebote abgeben. Der 114a ZVG räumt die Möglichkeit dazu ein und bietet sogar eine Art Schuldnerschutz auf. Es bedarf sicher keiner Erläuterung das eine Bank als Gegner theoretisch unbegrenzt Kapital aufbringen kann.
All dies sind Themenkomplexe, die ich in den Artikeln behandeln und detaillierter schildern werde. Mit nunmehr 15 Jahren und einigen tausend Versteigerungsverfahren, hat man eine Menge gesehen, erlebt und durchgestanden.
Wann startet die Artikelserie?
Es ist wie so oft: es ist schlichtweg viel zu tun. Aber der Artikel für den klassischen Bieter und für den Schuldner werden noch 2023 erscheinen.
