Stoppen des Versteigerungstermins: Fehler bei Veröffentlichung und Zustellung

Der Versteigerungstermin stellt das Ende eines mehrjährigen Zwangsversteigerungsverfahrens dar. Sie haben viele fehlgeschlagene Umfinanzierungsversuche unternommen und viele falsche Versprechen zu hören bekommen. Wenn alle Versuche, die Zwangsversteigerung zu vermeiden fehlgeschlagen sind, bestimmt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin. Dabei hat das Gericht einige formale Voraussetzungen zu beachten. Wenn dabei Fehler unterlaufen, können Sie Ihren Versteigerungstermin aufheben lassen und sich Zeit verschaffen. Zeit, die Sie nutzen sollten!

Die Voraussetzungen für den Versteigerungstermin in der Zwangsversteigerung

Zunächst hat das Gericht zu prüfen, ob alle Voraussetzungen für einen Versteigerungstermin vorliegen. Diese Voraussetzungen sind § 36 ZVG zu entnehmen.

• Zunächst einmal muss die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgt sein. Daraus ergibt sich, dass auch die Meldung des Grundbuchamts vorliegen muss.
• Aus dem Grundbuch dürfen sich keine Rechte ergeben, die einer Zwangsversteigerung entgegenstehen können. Im Regelfall sind diese, für Sie glücklichen Umstände bereits von Ihren Gläubigern vorab geklärt worden.
• Die Frist für den Vollstreckungsschutzantrag nach § 30b ZVG muss abgelaufen sein oder, falls Sie diesen Antrag gestellt haben, muss der Antrag rechtskräftig abgelehnt sein.
• Der Verkehrswert sollte rechtskräftig festgesetzt sein. Sofern also bei dem Sachverständigengutachten noch keine Einigkeit zwischen Ihnen, dem Gericht und dem Sachverständigen herrscht, ist die Durchführung eines Versteigerungstermins ein großes Risiko für das Gericht und Ihre Gläubiger.

Ein Vollstreckungsschutzantrag nach §765a ZPO kann von Ihnen jederzeit in dem Zwangsversteigerungsverfahren gestellt werden. Dabei ist aber folgende Information für Sie wichtig: ein Vollstreckungsschutzantrag nach §765a hemmt keinesfalls die Anberaumung des Versteigerungstermins! Ich werde mich in einem zukünftigen Artikel mit den Möglichkeiten eines Antrages nach §765a ZPO widmen. Eilige Leser finden in meinem Ratgeber, den Sie hier runterladen können, bereits schon jetzt weiterführende Informationen.

Wann muss der Versteigerungstermin veröffentlicht werden?

Es gibt eine Untergrenze, die nicht unterschritten werden darf. Diese geht aus §43 ZVG Abs. 1 hervor: die Terminsbestimmung muss mindestens 6 Wochen vor dem Termin bekanntgemacht worden sein, andernfalls ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen.

Zusätzlich werden durch § 36 ZVG obere, zeitliche Grenzen festgesetzt. So sollte der Zeitraum zwischen Terminsbestimmung und dem eigentlichen Versteigerungstermin nicht mehr als 6 Monate vergehen.

Falls das Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen eingestellt war, sollten es nicht mehr als 2 Monate sein.

Einen ziemlichen genauen Zeitrahmen gibt es, wenn Ihr Verfahren nach §§ 85a und 74a ZVG eingestellt wurde (Bei Verletzung der 50% und der 70%-Grenze beim Meistgebot). In diesem Fall sollte der Zeitraum zwischen Ankündigung des Amtsgerichts und dem Versteigerungstermin nicht weniger als 3 Monate, aber auch nicht mehr als 6 Monate sein.

Gut für Sie: fehlerhafte Terminsbestimmung des Versteigerungstermins

Mussten Sie in den vorangegangenen Teilabschnitten dieses Artikels noch tatenlos zusehen, können Sie nun die Initiative ergreifen. Denn wenn die Veröffentlichung Ihres Versteigerungstermins Fehler aufweist, können Sie die Zwangsversteigerung empfindlich verzögern. Entweder können Sie den Termin vollständig aufheben oder Sie können einen evtl. erteilten Zuschlag aufheben lassen.

Die Bezeichnung Ihres Grundstücks

Darauf sollten Sie nun ganz genau achten: In meiner Praxis ist es hin und wieder vorgekommen, dass das Gericht zu ungenaue Angaben des zu versteigernden Grundstücks gemacht hat. Und genau an diesem Punkt landen Sie einen empfindlichen Treffer.

Die Bezeichnung Ihres Grundstücks muss so genau sein, dass Beteiligte, Bietinteressenten sowie andere Gläubiger feststellen können, um welches Grundstück es sich in der Versteigerung handelt.

Folgende Schnitzer sind absolut nicht akzeptabel und können von Ihnen angegriffen werden:

• Falsche Angabe der Wohnfläche ( OLG Karlsruhe Rpfleger 1993, 256 )
• Fehlender Hinweis auf gewerbliche, private oder gemischte Nutzung des Grundstücks ( OLG Hamm Rpfleger 1992, 122 )
• Verwechslung von Bauland und Ackerland ( LG Frankenthal Rpfleger 1984, 326 )

Gerade in der Wohnflächenberechnung tun sich viele Sachverständige bei der Bewertung Ihrer Immobilie schwer. Da nicht einheitlich geregelt ist, wie die Wohnflächen zu berechnen sind, birgt dieser Punkt die größte Gefahr für Gericht, Sachverständigen und Gläubiger.

Die korrekte Angabe von Zeit und Ort des Versteigerungstermins

Diese Angaben müssen so genau sein, dass die Beteiligten, Bietinteressenten und Gläubiger sich zeitlich einrichten können. In meinem Ratgeber zur Hilfe in der Zwangsversteigerung können Sie nachlesen, was Sie bei fehlerhaften Zeiten des Gerichts unternehmen können.

Die Angabe der Versteigerungsart

Da es noch andere Arten der Versteigerung gibt, muss das Gericht klar und deutlich beschreiben, dass es sich um eine Vollstreckungsversteigerung handelt.

Anmeldung von Rechten

Nicht alle Rechte werden in Ihr Grundbuch eingetragen und nicht jeder Gläubiger wird vom Gericht ermittelt und darüber informiert, dass Ihr Grundstück versteigert wird. Sollte also ein weiterer Gläubiger oder sonstige Dritte Rechte an Ihrem Grundstück besitzen, müssen sich diese Rechteinhaber bei Gericht melden. Denn werden diese Rechte nicht rechtzeitig angemeldet, erlöschen sie beim Zuschlag.

Wo wird der Versteigerungstermin bekannt gemacht?

Da die Terminbestimmung spätestens 6 Wochen vor dem Termin erfolgen muss, ist das Gericht somit in der Pflicht Ihren Termin im Internet oder im amtlichen Bekanntmachungsblatt zu veröffentlichen. Andernfalls werden Ihre Rechte und die der anderen Beteiligten verletzt und der Termin dürfte nicht mehr durchgeführt werden.

Für den Inhalt dieser Veröffentlichung gelten dieselben Maßstäbe wie zuvor benannt. Demnach ist eine Verletzung der oben genannten Maßgaben ebenso von Ihnen angreifbar. Damit haben Sie schon zwei, oder drei Stellen, wo Sie mit etwas Glück Ihren Versteigerungstermin stoppen können. Achten Sie also auf das Papier in Ihren Händen, auf die Veröffentlichung im Amtsblatt und auf die Veröffentlichung im Internet.

Die Termine im Internet finden Sie auf folgenden Plattformen:

www.zvg-portal.de, www.hanmark.de oder www.argetra.de .

Hilfe durch das Amtsgericht: fehlerhafte Zustellung kann Ihr Haus retten

Mit der Veröffentlichung ist die Aufgabe des Amtsgerichts noch nicht abgeschlossen. Ihnen und Ihren Gläubigern (und allen weiteren, bekannten Beteiligten des Verfahrens) sind noch einige Dokumente zuzustellen.

Was bedeutet das nun:

• Spätestens 4 Wochen vor dem Termin muss Ihnen (und allen Beteiligten) die Terminsbestimmung zugestellt worden sein.
• Ebenso muss der Anordnungs-, Beitritts- oder Fortsetzungsbeschluss an Sie als Schuldner zugestellt sein.

Erfolgt das nicht rechtzeitig, ist dies ein Zuschlagsversagungsgrund nach §§ 43 II und 83 Nr.1 ZVG. Das bedeutet: sollte im Versteigerungstermin ein Höchstgebot abgegeben werden, so darf Ihr Haus dennoch nicht den Besitzer wechseln. Sie haben also noch einmal mindestens 2 Monate Zeit gewonnen.

Weit verbreitet ist der Irrglaube, dass auch die Benachrichtigung nach § 41 Abs. 2 ZVG zwingend rechtzeitig zugestellt sein muss. Doch diesem wird keine hohe Bedeutung zugestanden. Diese Benachrichtigung erhalten Sie 4 Wochen vor dem Termin.

Ich werde in den kommenden Wochen von jedem der oben genannten Dokumente eine Ablichtung online stellen, damit Sie einen Anhaltspunkt haben, wie so ein Dokument aussehen muss. Dabei ist zu beachten, dass die Gerichte unterschiedliche Schreibweisen und Gestaltungen der Dokumente einsetzen. So sieht also ein Anordnungsbeschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main anders aus als der gleiche Beschluss vom Amtsgericht Hanau. Falls es bei Ihnen schon bald soweit ist, wenden Sie sich bitte an Ihren rechtlichen Berater.

Abschließende Ratschläge

1) In meinem Ratgeber zur Hilfe in der Zwangsversteigerung erwähne ich des Öfteren, dass Ihnen keinerlei Garantie zum sofortigen Stopp Ihres Zwangsversteigerungsverfahrens gegeben werden kann. Dieser Artikel ist ein Beleg dafür. Doch wenn dieser glückliche Umstand bei Ihnen eintritt (und das kommt häufiger vor, als man denkt), kann ein fachkundiger Berater dies erkennen und Ihr Zwangsversteigerungsverfahren zu Ihrem Wohl verlaufen lassen. Doch eine Garantie, dass dieser Fall bei Ihnen eintritt, kann Ihnen niemand geben.

2) Viele Betroffene berichten mir, dass nach der Veröffentlichung rege Aufmerksamkeit um das eigene Haus herrscht. Sie werden vermehrt unbekannte Personen an Ihrem Haus vorbeifahren oder vorbeilaufen sehen. Man wird nun auf Ihre Immobilie aufmerksam. Wenn Sie zu den wenigen Menschen gehören, die sich mit dem Verlust des eigenen Hauses abfinden können, sollten Sie eventuell auftretende Besichtigungsanfragen zustimmen. Damit schwindet die Unsicherheit bei den Kaufinteressenten und Sie erzielen höhere Gebote.

Falls Sie noch nicht bereit sind Ihr Haus aufzugeben, müssen Sie niemanden den Zutritt gewähren. Es ist auch gut möglich, dass sich der ein oder andere Immobilienmakler bei Ihnen meldet. Es ist mittlerweile ein Geschäft geworden Kaufinteressenten an Ihre Gläubiger zu vermitteln. Es werden hohe Provisionen gezahlt, wenn ein Kaufinteressent Meistbietender bleibt.

In meinem Ratgeber können Sie nachlesen, wie Sie sich noch so kurz vor dem Versteigerungstermin helfen können. Auch wenn Ihre Möglichkeiten eingeschränkt sind, es gibt noch welche. Dabei kommt es nicht zuletzt darauf an, wieviel Geld Sie noch zur Verfügung haben. Hier können Sie sich den Zwangsversteigerungs-Ratgeber kostenlos runterladen.

Ich wünsche Ihnen alles Gute für die nächsten Wochen!