Sind alle Optionen geprüft und steht fest, dass Ihnen keine Umschuldung gelingt, so war bis Ende 2021 ein freihändiger Verkauf vor dem Zwangsversteigerungstermin der letzte Ausweg. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: stimmen die Gläubiger einem Verkauf zu, so ist der Versteigerungstemrin vom Tisch und je nachdem wie der Kaufvertrag gestaltet ist, verbleiben statt weniger Tage nun einige Monate für einen Aus- und Umzug.
Doch es gibt einige Hürden, die zu überwinden sind, die nachfolgend in Kurzform beschrieben sind. Diese Aufstellung ist nicht abschließend, sondern stellt die häufigsten Probleme bei der Abwicklung dar.
Der Notar entwirft einen Kaufvertrag, der nicht akzeptabel für die Bank ist
Es gibt nicht viele Notare im Land, die geübt darin sind Kaufverträge so zu gestalten, damit ein Verkauf auch beim Amtsgericht als durchführbar gesehen wird. Häufigster Fehler: es wird eine Rücknahme des Versteigerungsantrages als Fälligkeitsvoraussetzung verlangt. Besser: zuerst Einstellung gem. §30 ZVG zur Voraussetzung machen.
Der Makler ist unerfahren in Sachen ZV
Obgleich der Arbeitsprozess eines Maklers im Rahmen eines freihändigen Verkaufes vor dem Zwangsversteigerungstermin im Grunde derselbe ist, wie ohne Zwang, kann ein unerfahrener Makler unfreiwillig zum Gehilfen für den Tag der Versteigerung werden. Ganz ehrlich: wie viele Objekte im ZV-Vermerk hat ein Makler schon hinter sich? 2,3 oder vllt. 4? Ein Makler kann ohne einen Profi an seiner Seite selten einschätzen, ob Verhandlungen mit den Gläubigern zu Erfolg führen. Das hängt jetzt nicht mit der Kompetenz des Maklers zusammen – viele Makler sind hervorragende Verhandlungsführer – sondern das hängt mit den Eigenheiten eines Versteigerungsverfahrens zusammen. Frustrierte Gläubiger, frustrierte Behörden, frustrierte Schuldner – keine gute Mischung. Mit einem Profi an seiner Seite kann der Makler schnell erkennen, ob es überhaupt Sinn macht Besichtigungen durchzuführen, oder ob er unfreiwillig zum Erfüllungsgehilfen der Gläubiger wird indem er die Türe zum Versteigerungsobjekt öffnet.
Freihändiger Verkauf scheitert wegen einem Gläubiger
Ich kann gar nicht aufzählen, wie oft ein freihändiger Verkauf allein daran gescheitert ist, dass bei dem Verkaufspreis vergessen wurde, dass Gerichtskosten, Anwaltskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen selten bis gar nicht auf den Abrechnungen der Gläubiger auftauchen, sondern der Notar zum Hörer greift und den Beteiligten mitteilt, dass der Kaufpreis icht fällig gestellt werden kann (Verkauf also scheitert), weil der Betrag nciht zur Befriedigung aller Gläubiger ausreicht – und der Käufer verängstigt das Weite sucht. Daher mein dringender Rat: suchen Sie sich gleich einen Profi in Sachen Versteigerungen und ersparen Sie sich falsche Hoffnungen, unnötigen Ärger und veprellte Käufer.
Nur ein Kaufvertrag allein reicht nicht aus für den Vollstreckungsschutz
Ein erfolgreicher Verkauf der Immobilie noch vor dem Versteigerungstermin gelingt in aller Regel nur mit einem Antrag auf Vollstreckungsschutz. Wird dieser gekonnt entworfen, können Sie direkt mehrere wichtige Punkte in einem Antrag abarbeiten. Doch ich will auf etwas anderes hinaus: wenn Sie glauben, dass ein protokollierter Kaufvetrag ausreicht, damit das Gericht den Termin aufheben wird, liegen Sie falsch. Das Gericht muss einschätzen können, ob der Kaufvertrag auch durchführbar ist. Also wird nebst einem zeitgemäßen Vertragsentwurf (denken Sie an die Ausführungen oben im Text bzgl. dem Notar…) auch geprüft werden, ob der Käufer überhaupt das Geld hat, um zu kaufen. Können Sie das nicht glaubhaft belegen, wird der Schutzantrag – zurecht – scheitern. Dann hilft nur eine Portion Glück und ein Profi an Ihrer Seite.
Häufigster Grund für das Scheitern eines freihändigen Verkaufs: Gläubiger nicht erreichbar
Es ist eigentlich der Klassiker in meiner nun 15-jährigen Tätigkeit zur Verhinderung von Zwangsversteigerungen: ein Grundbuchgläubiger ist partout nicht zu erreichen – oder rückt keine Zahlen raus. Tatsächlich: es kommt oft genug vor, dass ein Schuldner schon so häufig ins Fettnäpfchen getreten ist, dass der Gläubiger einfach keine Lust mehr hat irgendetwas in der Sache zu unternehmen. Und sei es nur ein Tastendruck für eine Saldenstandsmitteilung. Haben Sie das Problem in Ihrer aktuellen Situation? Wenden Sie sich an mich. Das lässt sich auch ohne den Gläubiger regeln. Und falls der Gläubiger doch zwingend notwendig ist, regelt man das über einen korrekt erstellten Schutzantrag… Im Zusammenspiel mit Rechtspfleger, Notar und Ihrem Käufer lässt sich das tatsächlich regeln.
Nutzen Sie meine kostenlose Checkliste, um Ihren Verkauf in trockene Tücher zu bringen!
Ich habe eine Checkliste erstellt, die Sie an die Dinge erinnert, die es jetzt zu berücksichtigen gilt, wenn Sie trotz Zwangsversteigerungsverfahren Ihre Immobilie freihändig verkaufen wollen. Tragen Sie einfach Ihre Emailadresse ein, bestätigen Sie diese in der Nachricht, die ich an Sie sende und mit der 2. Mail erhalten Sie Zugriff auf die Checkliste.
