Ich erlebe es häufig, dass der einzige Weg die eigene Immobilie zu retten – das selbst ersteigern ist. Und letztendlich haben beide Ex-Partner die besten Chancen im Gerichtssaal: so können Beide jeweils höher bieten als der Rest an Interessenten im Saal.
Mit 50% Anteil an der Immobilie sticht man jeden ernsthaften Interessenten aus, wenn man es darauf anlegt.
Nun stellen sich vorab zwei wichtige, steuerliche Fragen. Sowohl bei Erfolg des selbst Ersteigerns als auch bei Misserfolg (also wenn ein Dritter ersteigert, oder der Expartner).
Die Grunderwerbsteuer beim selbst ersteigern – Wann muss sie gezahlt werden?
Grundsätzlich fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Doch bei einer Teilungsversteigerungen im Zusammenhang mit Scheidungen gibt es den § 3 Nr. 5 GrEStG:
Wenn ein Ehepartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung den Anteil des anderen übernimmt, ist dieser Erwerb grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch dann, wenn die Übernahme über eine Teilungsversteigerung erfolgt – vorausgesetzt, sie steht im Zusammenhang mit der Vermögensaufteilung nach der Trennung.
Das Gericht sendet dem Finanzamt häufig kommentarlos den Zuschlagsbeschluss der Versteigerung – ohne Hinweis, dass die Bieterin/der Bieter bereits Miteigentümer war. Dadurch kann das Finanzamt fälschlich einen vollständigen Grunderwerbsteuerbescheid (also über beide Hälften) erlassen. Hier genügt in aller Regel einen Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid mit dem Hinweis darauf, dass man bereits zuvor 50%iger Eigentümer war.
Spekulationssteuer bei nicht erfolgreichem selbst ersteigern – Wann fällt sie an?
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen – es sei denn, die Immobilie wurde durchgehend selbst bewohnt.
Bei vollständiger und durchgehender Selbstnutzung entfällt die Spekulationssteuer nach 3 Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Aber Achtung: Eine Unterbrechung (z. B. durch Auszug) kann zur Steuerpflicht führen – ist man also aufgrund der Ehekrise ausgezogen – vor dem Ablauf der Frist aus dem o.g. Paragraphen – dürfte es je nach Ergebnis der Versteigerung teuer werden.
Wie Sie sehen: im Grunde genommen sind die steuerlichen Rahmenbedingungen für das selbst ersteigern gemacht. Da kommt man mit etwas Grunderwerbsteuer „davon“. Verliert man die Immobilie – so „kommt es drauf an“ wie die Versteigerung betraglich endet.
