Beitrag zuletzt aktualisiert am: 24. November 2025 durch Jan Brendel
Wenn Sie als Schuldner untergetaucht sind, hilft dies Ihrer Situation im ersten Gedankengang weiter, denn ein Grundpfeiler einer rechtskonformen Versteigerung ist die Zustellung gerichtlicher Beschlüsse an Sie als Schuldner.
Wenn nun der Gerichtsvollzieher Sie nicht antrifft und auch sonst keinerlei Hinweise auf eine Wohnhaftigkeit Ihrerseits bestehen, muss er unverrichteter Dinge gehen.
Und wenn Sie im späteren Verlauf der Zwangsversteigerung beweisen können, dass die Zustellung an Sie nicht richtig erfolgt ist, ist das ein Zuschlagsversagungsgrund und niemand wird Ihre Immobilie ersteigern können.
Doch der Gesetzgeber hat für solch einen Fall vorgesorgt und kann auf zweierlei Arten eine Zustellung erwirken, die nicht angreifbar sein wird:
a) die Dokumente an Sie werden über vier Wochen öffentlich im Amtsgericht ausgehängt.
b) man bestellt einen „Ersatzempfänger“ für Sie. Dieser empfängt das Dokument und bestätigt den Empfang.
Sie können als Schuldner also eine ganze Zeit lang Katz und Maus spielen, aber irgendwann hat das Gericht genug und wird einen der beiden Wege wählen.
Jan Brendel ist seit 16 Jahren im Zwangsversteigerungsmarkt tätig. Er ist Referent/Dozent für den deutschen Anwaltsverein und den IVD zu den Themen Zwangsversteigerungs-Recht und Zwangsversteigerungen. Er ist Autor zweier Ratgeber zum Thema Zwangsversteigerungen für Betroffene und ist bekannt aus dem WDR und DeutschlandFunk.
