Das Gutachten für die Zwangsversteigerung: Regeln, Verbote, Absagen.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Der Sachverständige bestimmt, wann er Ihr Haus für die Zwangsversteigerung begutachtet
  2. Den Termin zur Ortsbesichtigung verschieben
  3. Wieso kann Sie der Sachverständige nicht zwingen die Tür zu öffnen?
  4. Diese Regeln muss der gerichtliche Sachverständige für ein gültiges Zwangsversteigerungsgutachten befolgen
  5. Der schweigsame Sachverständige
  6. Was geschieht, wenn Sie dem Sachverständigen keinen Zutritt gewähren?

In Ihrem Zwangsversteigerungsverfahren ist nach dem Ablauf der letzten Widerspruchsmöglichkeit nach § 30a ZVG der Zeitpunkt für den gerichtlichen Sachverständigen gekommen. Dieser hat die Aufgabe ein Gutachten für die Zwangsversteigerung zu erstellen.
Grundsätzlich gilt eine oberste Regel für Sie, wenn ein Sachverständiger beauftragt ist, ein Gutachten über Ihr Haus zu erstellen: er ist Herr des Verfahrens. Das bedeutet er und nur er bestimmt den Termin und den Ablauf des Besichtigungstermins.

Der Sachverständige bestimmt, wann er Ihr Haus für die Zwangsversteigerung begutachtet

Doch obwohl er nun die Zügel in der Hand hält, muss er vorsichtig sein, dass er Ihnen keinen Grund zu einer nachträglichen Ablehnung gibt und hat sich dabei an einige Regeln zu halten.
Der Sachverständige wird vom Amtsgericht ernannt. Sie erhalten eine Mitteilung darüber, wer der Sachverständige ist und haben dann 14 Tage die Gelegenheit dem Gericht mitzuteilen, ob Sie mit der Auswahl einverstanden sind, oder nicht.
Der Sachverständige wird Sie und Ihre Gläubiger anschreiben und einen Terminvorschlag machen. Dies tut er nicht allein der guten Sitten wegen: Er hat grundsätzlich alle Parteien einzuladen und die Gelegenheit zu geben, am Ortstermin teilzunehmen. Andernfalls ist dies ein Grund zur Besorgnis der Befangenheit.
Zwischen dem Brief mit dem Terminvorschlag und dem tatsächlichen Termin sollte mindestens 14 Tage zeitlicher Abstand gewahrt werden.

Den Termin zur Ortsbesichtigung verschieben

Aber was ist nun, wenn Ihnen etwas dazwischen kommen sollte? Das stellt solange kein Problem dar, wie Sie Ihren Hinderungsgrund auch belegen können. Wenn Sie also rechtzeitig (!) vor der Ortsbesichtigung mit einer sachgerechten Begründung eine Verschiebung des Termins beantragen, sollte der Sachverständige diese genehmigen.
Tun Sie sich selbst einen Gefallen und senden Sie diese Bitte nicht nur an den Sachverständigen, sondern unterrichten Sie auch das Amtsgericht davon. Nicht immer erreicht die Nachricht den Sachverständigen. Sie sichern sich also selbst damit ab, wenn Sie das Amtsgericht mit einbeziehen.
Bei Arztbesuchen, Kuren oder bereits langfristig gebuchtem Urlaub, sollten Sie Dokumente hinzufügen, die das belegen. Auch ein wichtiger Termin bei Ihren Rechtsanwalt wird als Grund durchaus anerkannt.
Wenn Sie diese Nachweise nicht hinzufügen und wiederholt den Termin kurzfristig verschieben, erweckt das den Anschein der Prozessverschleppung. Dann wird der Sachverständige vom Gericht angewiesen den Termin auch ohne Sie durchzuführen.

Wieso kann Sie der Sachverständige nicht zwingen die Tür zu öffnen?

Wenn Sie dem Sachverständigen den Zutritt verweigern, muss er das Gutachten für die Zwangsversteigerung von außen machen.

Da bleibt nur der Blick von außen: der Sachverständige erhielt das Verbot, das Grundstück zu betreten.

Der Zutritt zu Ihrem Haus kann durch den Sachverständigen nicht erzwungen werden. Dies geht aus Ihrem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung hervor. ( Grundgesetz Artikel 13 )
Wenn Sie also von Ihrem Hausrecht Gebrauch machen, darf der Sachverständige nicht einmal mehr Ihr Grundstück betreten. Die Folge daraus werde ich am Ende dieses Kapitels erläutern.
Ich gehe nachfolgend davon aus, dass Sie den Sachverständigen den Zutritt gewährt haben.
Obwohl Sie den Sachverständigen durch einen oder mehrere Terminverschiebungen sicherlich verärgert haben, darf ihm nicht der Fehler unterlaufen Sie wörtlich anzugreifen. Trotz seiner Verärgerung hat er das Gebot der Neutralität und der Gleichbehandlung aller Beteiligten zu beachten.
Und seine Neutralität muss er nicht nur bei Ihnen wahren. Wenn Sie einen Bekannten Sachverständigen, oder Rechtsanwalt haben und dieser dem Ortstermin beiwohnt, darf der gerichtliche Sachverständige diesen nicht ablehnen oder seine Arbeit verweigern.
Das Recht eine neutrale, fachkundige Person hinzuzuziehen haben Sie, da der Ortstermin Parteiöffentlich ist. Somit ist es allerdings auch Ihrer Bank erlaubt, bei diesem Termin dabei zu sein. ( Außer Sie verbieten dem Rechtsanwalt Ihrer Bank den Zutritt auf Ihr Grundstück )

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Diese Regeln muss der gerichtliche Sachverständige für ein gültiges Zwangsversteigerungsgutachten befolgen

Der Sachverständige hat vom Amtsgericht eine klare Aufgabenstellung erhalten. Diese können Sie in seinem Beweisbeschluss nachlesen. Der Sachverständige hat also nur diese Mängel zu untersuchen, die vom Gericht gefragt sind. Gleiches gilt für die Tatsachen. Wenn der Sachverständige mehr oder weniger tut, als auf dem Beweisbeschluss angegeben, kann er Gefahr laufen, von Ihnen mit Erfolg wegen Befangenheit abgelehnt zu werden.
Daraus ergibt sich, dass der Sachverständige die wichtigen Befundtatsachen selbst ermitteln muss. Es ist gar nicht so unüblich, dass bei einem Ortstermin der gerichtliche Sachverständige mit mehreren Helfern oder Kollegen auftaucht. Die anderen Personen dürfen dem Sachverständigen nur zuarbeiten. Wenn Sie den Eindruck haben, dass die eigentliche Bewertung von einer Hilfskraft vorgenommen wird, ist da ein Grund, um den Sachverständigen abzulehnen. Er ist derjenige, der das Gutachten unterschreibt, also ist es Ihr Recht, dass auch er derjenige ist, der alle wertrelevanten Arbeiten durchführt.

Der schweigsame Sachverständige

Während der Sachverständige höchstpersönlich seine Arbeiten durchführt, sollte er sich jegliche wertende Bemerkungen verkneifen. Es kann nicht nur ein Streit über die Bewertung entstehen. Es besteht auch die Gefahr, dass eine sarkastische Erwiderung seinerseits das Neutralitätsgebot verletzt. Damit können Sie ihn erfolgreich wegen Befangenheit ablehnen.
Der Sachverständige wird also seine Arbeit stumm verrichten und auf keine Ihrer fachlichen Fragen antworten. Ich habe schon häufig berichtet bekommen, dass dieses Verhalten von den betroffenen Hausbesitzern als unsympathisch empfunden wurde. Sie dürfen es dem Sachverständigen nicht verübeln. Auch für ihn gibt es sicherlich angenehmere Aufgaben.

Was geschieht, wenn Sie dem Sachverständigen keinen Zutritt gewähren?

Das Zwangsversteigerungsgutachten fällt niedrig aus, wenn dem Sachverständigen der Zutritt verwährt bleibt

Ein hoher Abschlag auf den Gebäudewert erfolgt auf das Verbot der Innenbesichtigung.

Ich beziehe mich mit meiner Antwort auf ein Kapitel meines Handbuches zur Hilfe bei der Zwangsversteigerung. Darin und in meinem Newsletter beschreibe ich Ihre Handlungsmöglichkeiten, sobald das Gericht einen Sachverständigen bestellt.
Generell empfehle ich, den Sachverständigen in das Haus hineinzulassen. Sie zerstören definitiv Ihr Vermögen, wenn Sie sich weigern, den Sachverständigen seine Arbeit machen zu lassen.
Der Sachverständige wird das Gutachten für die Zwangsversteigerung auch erstellen, ohne Ihr Haus zu betreten. Dass er dabei wertsteigernde Faktoren nicht erkennt und mitwerten kann, müssen Sie dann hinnehmen.
Ein Sachverständiger muss einen Abschlag vornehmen, wenn das Bewertungsobjekt nicht vollständig besichtigt werden kann. Bei der Höhe des Abschlages kommt es ganz darauf an, wie der Sachverständige mit Ihrer Zurückweisung umgeht.
Das reicht von „harmlosen“ Abschlägen (rund 8%) bis zu „bestrafenden“ Abschlägen von rund 30% des ermittelten Gebäudewertes.
Gemeinsam mit anderen Abschlägen, welche durchaus üblich sind, wird aus Ihrem 200.000-Eurohaus ganz schnell ein 140.000-Eurohaus. Dadurch ist der ermittelte Gebäudewert häufig niedriger als der offene Kreditsaldo bei Ihrer Bank. Sie verlieren also nicht nur das Dach über Ihrem Kopf, Sie werden auch noch weiterhin Schulden haben.
Wenn Sie sich nun vor Gericht gegen den niedrigen Verkehrswert wehren wollen, werden Sie es wirklich schwer haben. Das Gericht wird dem Sachverständigen zur Seite stehen. Man wird es Ihnen nämlich negativ auslegen, dass Sie dem Sachverständigen keinen Zutritt gewährt haben.
Ich empfehle Ihnen einen Blick in mein Zwangsversteigerungs-Handbuch zu werfen, wenn Sie wissen wollen, warum es für Sie auch von Vorteil sein kann, wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger ausfällt.

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