Inhaltsverzeichnis:
- Der gültige Vollstreckungstitel
- Die gültige Vollstreckungsklausel
- Die erfolgreiche Zustellung des Vollstreckungstitels
- Der Eintragungsnachweis gemäß §17 ZVG
- Fazit
Wie bei jeder anderen Form der Zwangsvollstreckung auch, darf Ihr Gläubiger Sie nur versteigern lassen, wenn allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sind:
- Gültiger Vollstreckungstitel
- Gültige Vollstreckungsklausel
- Erfolgreiche Zustellung des Vollstreckungstitels
- Eintragungsnachweis nach §17 ZVG
Der gültige Vollstreckungstitel
Eine Zwangsversteigerung kann aus einem dinglichen oder aus einem persönlichen Titel gegen Sie betrieben werden. Bei einem dinglichen Titel umfasst das Versteigerungsverfahren nur das mit dem dinglichen Recht belastete Grundstück. Ein persönlicher Titel richtet sich direkt gegen Sie und ermöglicht Ihrem Gläubiger auch in Ihr anderes Vermögen zu vollstrecken.
Der Vollstreckungstitel muss die Schuldsumme der Geldforderung enthalten, sowie die Nebenforderungen. Als Geldforderungen gelten u.a. Urteile, Prozessvergleiche und vollstreckbare Urkunden. (Ihre Grundschuldbestellungsurkunde z.B.)
Soll aus diesem Titel nun in Ihr Grundstück vollstreckt werden, muss dieser Titel eine Formulierung enthalten, dass Sie sich der Zwangsvollstreckung Ihres Grundstückes unterwerfen. (Diese Formulierung ist in Ihrem notariellen Kaufvertrag enthalten)
Seien Sie also auf der Hut vor einem rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid. Denn dieser berechtigt Ihre Gläubiger in Ihr Haus zu vollstrecken. Es ist zwar je nachdem, wie Ihr Grundbuch aussieht, unsinnig. Aber dieser eine Schritt eines enttäuschten Gläubigers kann eine ganze Kaskade auslösen an deren Ende Sie Ihr Haus verlieren.
Wie Sie meinem Buch entnehmen können, hat Ihre Bank die Möglichkeit Ihr Baufinanzierungsdarlehen zu kündigen, sobald sie Ihre Bonität als gefährdet ansieht. Durch einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid sinkt Ihr Schufa-Score und bei der Einleitung Ihrer Zwangsversteigerung wird Ihre Baufinanzierungsbank auch recht schnell davon erfahren. Und so würden Sie wegen einer vergleichsweisen kleinen Schuld eine Zwangsversteigerung auslösen.
Die gültige Vollstreckungsklausel
Der Titel, der Ihre Zwangsversteigerung auslöst, muss eine Vollstreckungsklausel enthalten, die eine vorgeschriebene Form aufweisen muss. Das Amtsgericht prüft eben diese Vollstreckungsklausel auf äußere Mängel in der Art und Weise, wie sie erteilt wurde.
Sie haben die Möglichkeit sich gegen diese Erteilung der Vollstreckungsklausel zur Wehr zu setzen. ( §§ 732, 768, 797 II ZPO)
Die erfolgreiche Zustellung des Vollstreckungstitels
Die Zwangsvollstreckung Ihrer Immobilie darf nur begonnen werden, wenn Ihnen der Vollstreckungstitel zugestellt wurde. Dies ist somit die allererste gerichtliche Post, die Ihnen zu Beginn des Verfahrens zugestellt wird. Der Gerichtsvollzieher kommt und gibt Ihnen den Vollstreckungstitel. Besonders aufmerksam sollten Sie sein, wenn Sie in der Vergangenheit Post von Ihrer Bank erhalten haben, dass Ihr Kredit an eine andere Bank verkauft wurde. Denn damit ist die andere Bank verpflichtet gemeinsam mit Ihrem Vollstreckungstitel auch die neue und auf sie gültige Vollstreckungsklausel mitzusenden. Fragen Sie in diesem Fall Ihren Rechtsanwalt, ob diese Klausel für die neue Bank gültig ist. Falls diese fehlt, sollten Sie selbstverständlich sofort zu Ihrem Rechtsanwalt gehen.
Der Eintragungsnachweis gemäß §17 ZVG
Es versteht sich eigentlich von selbst und doch passieren hier Fehler: Sie müssen selbstverständlich als Eigentümer des Grundstückes eingetragen sein. Dieser Eintrag muss mit den Angaben im Vollstreckungstitel übereinstimmen.
Diese Übereinstimmung muss durch ein Zeugnis des Grundbuchamtes aufgezeigt werden, außer das Vollstreckungsgericht gehört dem gleichen Grundbuchamt und Amtsgericht an.
Fazit
Zusammenfassend ist dieser Artikel für Sie relevant, wenn, wie in dieser Wirtschaftskrise üblich, Ihre Bank den Baufinanzierungskredit als Paket an eine andere Bank oder Verwertungsgesellschaft verkauft hat. In diesem Falle sollten Sie genau auf diese formalen Voraussetzungen achten. Ein Fehler darin wird das Zwangsversteigerungsverfahren deutlich verzögern.
