Was, wann, wie? Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis:

  1. Der Beginn der Zwangsversteigerung
  2. Der Sachverständige wird berufen
  3. Der Versteigerungstermin wird bestimmt
  4. Auch jetzt haben Sie noch eine Chance

Von der Anordnung einer Zwangsversteigerung bis zu einem ersten Zwangsversteigerungstermin ist es ein weiter Weg. Wie lange dieser Ablauf bei Ihrem individuellen Verfahren andauert, ist stark von dem Arbeitsvolumen Ihres Amtsgerichtes abhängig. Stark beschäftigte Amtsgerichte benötigen Zeit, um die Akten und Vorgänge zu führen, und zudem besteht noch die Problematik der Terminfindung. Meine Erfahrung ist, dass es selten weniger als 18 Monate gedauert hat bis ein erster Zwangsversteigerungstermin erfolgt ist. Der langfristige Durchschnitt liegt bei 2 Jahren.

Der Beginn der Zwangsversteigerung

Das Verfahren beginnt damit, dass Ihnen die vollstreckbaren Ausfertigungen der Grundschuldurkunden von einem Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Das sind die Dokumente, die Ihre Bank zu Beginn der Baufinanzierung ausgestellt hat, damit ein Eintrag in das Grundbuch Ihres Grundstückes erfolgen konnte. Die Dokumente sind also mit den Einträgen in Abteilung 3 Ihres Grundbuches identisch.

Mit dieser Zustellung ist eine wichtige Voraussetzung für die Genehmigung und Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens gegeben.

Der Antrag wird vom Gericht formell geprüft und alsbald werden Sie die erste gelbe Post vom Amtsgericht erhalten. Der Anordnungsbeschluss klärt Sie darüber auf, welche Bank Sie versteigert, aus welchem Rang des Grundbuches vollstreckt wird und welche Rechte Sie haben.

Sie können mit einem Antrag nach § 30a ZVG Ihre Zwangsversteigerung einstweilen einstellen lassen. Dafür müssen Sie das Gericht davon überzeugen, dass Sie Ihre Zwangsversteigerung noch selbst abwenden können. Lesen Sie hierfür auch meinen Ratgeber.

Der Sachverständige wird berufen

Wurden alle Beteiligten gehört und die letzten Anträge abgearbeitet, veranlasst das Gericht, dass ein Sachverständiger Ihre Immobilie für die Zwangsversteigerung bewertet. In meinem Ratgeber wird ein langes Kapitel den Besonderheiten in diesem wichtigsten aller Verfahrenszeitpunkte gewidmet.

Der Sachverständige wird Ihnen per gerichtlichem Einschreiben angekündigt. Kurz darauf stellt er sich auch persönlich vor und macht einen oder zwei Terminvorschläge für die Ortsbesichtigung. Dabei ist es dem Sachverständigen gleichgültig, ob er Ihre Immobilie nur von außen bewerten muss, oder ob Sie ihm den Zutritt gewähren. Dieser Ablauf in der Zwangsversteigerung nimmt im Regelfall, also ohne eine große Gegenwehr von Ihnen, rund 2 Monate in Anspruch.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist ein Kreislauf an fest vorgegebenen Verfahrensschritten.Danach erhalten Sie das Verkehrswertgutachten zur Durchsicht und zur Stellungnahme. Nun ist also der Zeitpunkt gekommen, wo Sie ganz genau prüfen sollten, ob der Sachverständige von richtigen Annahmen ausgeht und Ihre Immobilie fair bewertet wurde. Zwischen 2 und 3 Wochen Zeit gewährt Ihnen das Gericht eigene Anmerkungen zu dem Verkehrswertgutachten vorzutragen und auf eine Änderung hinzuwirken.

Es folgt der Verkehrswertbeschluss des Amtsgerichtes, wobei es sich entweder vollständig auf das Gutachten verlässt und sich diesem anschließt oder den Wert nach eigenem Ermessen ansetzt.

Gegen diesen Beschluss haben Sie die Möglichkeit vorzugehen. Eine sofortige Beschwerde kann Ihre Position stärken, wenn Sie einen substantiierten Vortrag halten, weshalb das Gutachten nicht richtig ist.

Allerdings werden Sie eine gute Portion Ruhe und Gelassenheit brauchen, um das Gericht davon zu überzeugen. Es ist bedauerlich, dass viele Amtsgerichte Einwendungen der Schuldner nicht mehr ernst nehmen und viel zu schnell abwiegeln. Dabei können Sie durchaus Ihre Rechte durchsetzen, wenn Sie zäh bleiben und nicht offensichtlich auf Zeit spielen.

Der Versteigerungstermin wird bestimmt

Ist der Verkehrswertbeschluss rechtskräftig, also sind alle rechtlichen Wege ausgeschöpft, beginnt die Suche nach einem freien Termin zur Durchführung des Versteigerungstermins. Häufig folgt der Termin im Abstand von 3 bis 6 Monaten nach dem Verkehrswertbeschluss. Sie erhalten die Terminbestimmung erneut über einen Brief mitgeteilt. Darin werden das Datum, die Uhrzeit und der Ort der Zwangsversteigerung benannt.

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Spätestens 4 Wochen vor dem Termin erhalten Sie die letzte Post vom Amtsgericht. Die Benachrichtigung nach § 41 ZVG enthält noch einmal alle relevanten Informationen.

Der eigentliche Termin verläuft recht unspektakulär. Auf dieser Webseite und in meinem Ratgeber können Sie weitergehenden Einblick in diesen Ablauf erhalten. So ist es in der deutlichen Mehrheit der Zwangsversteigerungsverfahren so, dass im ersten Versteigerungstermin zwar eine Menge Menschen sitzen, aber niemand genug bietet, damit Sie an diesem Tag Ihr Haus verlieren.

Es ist nicht unüblich, dass 3 oder mehr Versteigerungstermine stattfinden müssen, ehe sich Ihre Bank mit einem Meistbietenden einig wird und das Haus tatsächlich den Besitzer wechselt.

Auch jetzt haben Sie noch eine Chance

Doch Sie haben in dieser Zeit noch eine Menge an Optionen, wie Sie aktiv Ihr Verfahren beeinflussen können. So ist es zum Beispiel nie falsch, eine Einigung mit Ihren Gläubigern zu finden. Je nachdem wie gut Ihr Angebot ist, können Sie zwischen 6 und 12 Monaten mehr Zeit für sich und Ihre Problemlösung herausholen. In Verfahren mit mehreren Gläubigern kann das sogar noch deutlich länger gehen.

Sie dürfen allerdings nicht denken, dass man Ihnen diese Zeit leichtfertig gewähren wird. Sie müssen den Willen zeigen und auch das nötige Kleingeld besitzen, um ein Verhandlungspartner auf Augenhöhe zu sein. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung kann also vom Zeitpunkt der Anordnung bis zum letztmöglichsten Termin 3,4 oder mehr Jahre andauern – wenn Sie Ihre Chancen nutzen.

Die Zwangsversteigerung besteht aus mehrere Phasen von der Anordnung bis zum Termin. Was geschieht wann?

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